Yasal dayanağı TBK m.344-345 hükümlerinde yer alan ve uygulamada kira tespit davası olarak anılan kira bedelinin tespiti davası, kiracı ya da kiraya veren tarafından açılabilen, kira bedelinin yeniden belirlenmesi talebini içeren bir dava türüdür. Bilindiği üzere ülkemizde konut piyasasında yaşanan gelişmeler ve bedel artışları, kiracı – kiraya veren arasındaki uyuşmazlıklardaki artışlar, enflasyon ve sair nedenlerle kira bedelinin tespiti davalarında oldukça artış yaşanmıştır. Her ne kadar uygulamada bu davalar çoğunlukla kira artış davası olarak bilinse de kiracı tarafından da kira bedelinin yeniden belirlenerek düşürülmesi talebiyle dava açılabilmektedir.
Kanun koyucu tarafından kira bedelinin belirlenmesi bakımından bir sınırlama getirilmiş olup TBK m.344/3 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiraları için kira tespit davası açılabilmesi öngörülmüştür. Dolayısıyla işbu bilgi notunun konusunu oluşturan düzenlemeler ve bilgiler, genel kira ve hasılat kirası için uygulanmamaktadır.
Öncelikle taraflar arasında mevcut sözleşmelerde yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelinin belirlenmesi konusuna değinmek gerekmektedir. Bu noktada TBK m.344/1 şu şekildedir;
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”
Taraflar, kira sözleşmesinde yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedelini ortak iradeleri ile belirleyebilir ve sözleşmeye ekleyebilirler. Belirlenen bu oranın geçerli olabilmesi için TÜİK tarafından açıklanan ve bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemesi gerekmektedir. Örneğin kira sözleşmesinde yenilenen kira dönemi için önceki kira bedelinde %100 artırım yapılacağına dair hüküm bulunsa dahi, belirlenen bu oran TÜFE’deki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçiyor ve aşıyorsa aşan kısım geçerli olmayacaktır. Buna karşın taraflarca belirlenen kira artış oranı TÜFE’ye göre belirlenen oranı geçmiyorsa (taraflarca belirlenen oran daha düşükse) bu halde taraflarca belirlenen bu oran geçerli olacak ve yeni dönemdeki artış buna göre yapılacaktır. Buradaki endeks hesabı ile belirlenen miktar azami miktar olup sözleşmede belirlenen miktar bu azami miktardan az ise tarafları bağlayacaktır. Bu hesap, üst sınırı göstermekte ve kamu düzenindendir. Zira kanun koyucu bu hükümle kiracı lehine yorum yoluyla kiracının korunmasını amaçlamıştır.
Bu noktada TBK m.344/1 hükmünde 2019 yılında yapılan değişiklikle artış oranının ÜFE’ye göre değil, bir önceki kira yılında TÜFE’deki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranının belirlenmesi söz konusu olduğunu da belirtmek gerekir. Dolayısıyla kira sözleşmelerinde tarafların sözleşmede başka bir endeks kabul etmeleri halinde (Örneğin ÜFE oranlarını belirtmeleri) TÜFE’ye göre 12 aylık ortalamayı geçmemek kaydıyla bu oran geçerli olacaktır. Nitekim Yargıtay da bu konuda aynı şekilde kararlar tesis etmiştir. (Bkz:Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/8105 E. 2015/10681 K. 03.12.2015 Tarih sayılı kararı)
Taraflarca kira sözleşmesinde kira artış oranının belirlenmemesi, herhangi bir anlaşma yapılmaması halinde ise TBK m.344/2’ye göre kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecektir. Örneğin, taraflar 1 yıllık kira sözleşmesi imzalamış olmasına rağmen uzayan kira dönemi için sözleşmeye bir hüküm konulmamış olabilir. İşte böyle bir durumda taraflar anlaşamazlarsa, kira bedelinin tespitini hakimden isteyebilmektedirler. Bu davada ise mahkemece belirlenecek kira bedeli, TÜFE’nin 12 aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçmemek koşuluyla belirlenecektir.
Bu bilgilerin akabinde kira bedelinin tespiti davasını incelemek gerekmektedir. Kira tespiti davasının yasal dayanağı olan TBK m.344/3 hükmü şu şekildedir:
“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. “
Görüldüğü üzere kira bedelindeki artış oranının ne kadar olacağının taraflarca belirlenmiş olup olmaması önemli olmaksızın 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin dava yoluyla belirlenebileceği hükme bağlanmıştır.
Bu davalarda kira bedeli belirlenirken mahkemece uyulması ve incelenmesi gereken kriterler şunlardır;
- Tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı,
- Kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri,
- Hak ve nesafete uygunluk,
- Hakkaniyet indirimi
Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre ve 18.11.1964 Tarih, 2/4 sayılı Y.İ.B.K kararına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira bedelinin tespiti için, tarafların tüm delilleri ve varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, keşif gerçekleştirilmeli, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirilebileceği kira parası belirlenmeli ve hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun bir kira parasına hükmedilmelidir.
Ayrıca hak ve nesafete uygun kira bedeli belirlenirken davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekmektedir. Bu kurala uygulamada ve yargı kararlarında “hakkaniyet indirimi” denmektedir. Mahkemece belirlenecek kira bedelinden davalının eski kiracı olması halinde %5 – %20 oranında hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekir. Uygulamada da mahkemelerce genellikle (mahkemeye ve somut olaya göre değişmekle birlikte) %10-%15 oranında hakkaniyet indirimi yapılarak kira bedelinin tespiti yoluna gidilmektedir.
Kira bedeli tespit edilirken mahkemece mutlaka hakkaniyet indirimi yapılmalıdır. Hakkaniyet indirimi uygulanmadan kira bedelinin tespitine karar verilemez. Bu noktada Yargıtay da kira bedelinin tespiti bakımından hakkaniyet indiriminin uygulanmamasını hukuka aykırı bulmakta ve bozma nedeni olarak görmektedir. Yine bir kararında da %20 oranından daha fazla hakkaniyet indirimi yapılmasının da hukuka aykırı olduğuna hükmetmiştir. (Bkz: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/8272 E. 2019/5399 K. 13.06.2019 Tarih sayılı kararı ile Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/7927 E. 2018/4805 K. 08.05.2018 Tarih sayılı kararı)
Önemle belirtmek gerekir ki, uygulamada sıkça yapılan yanlışlıklardan biri de bu davaların kısmi dava yahut belirsiz alacak davası olarak açılmasıdır. Kira tespit davası, bir eda davası değildir. Dolayısıyla bu dava türü, belirsiz alacak davası ya da kısmi dava olarak açılamaz. Çünkü bu davalar inşai davalar sonucunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Davanın niteliğine göre talep bölünemez ve tespiti istenen yeni kira bedeli, davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak belirtilerek istenilmesi gerekir. Buradan hareketle kira tespit davası ıslah edilemez, fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz.
Dolayısıyla bu davaların açılmadan önce emsal taşınmazların araştırması iyi yapılmalı, kiralananın durumu, konumu, çevresi, olumlu ve olumsuz koşulları iyi değerlendirilmek ve ilgili hesaplamalar yapılmak suretiyle kira bedelinin belirlenmesi talep edilmelidir. Bu noktada taraflarca sunulan ve dayanılan deliller de oldukça önem arz etmektedir.
Tüm bunların yanında kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın süre sınırlaması olmaksızın her zaman açılabileceğini, herhangi bir bildirim şartının da bulunmadığını belirtmek gerekir. Burada verilecek hüküm, 5 yıllık kira sözleşmesinin süresinin dolmasından itibaren izleyecek dönem için geçerli olacaktır. Ancak oldukça önemli bir konu olarak TBK m.345 uyarınca kira bedelinin tespiti davasının yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlamaktadır. Yine sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olmaktadır.
Kira bedelinin tespiti davasında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu olup bu husus bir dava şartıdır. Bu davalarda görevli mahkeme HMK m.4/1.a uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi olup bu davalar (yetkili mahkeme) davalının yerleşim yeri mahkemesi yahut sözleşmenin ifa edildiği yer mahkemesinde açılabilir. HMK m.17 kapsamında taraflar tacir yahut kamu tüzel kişisi olması durumunda sözleşmede belirlenen yer mahkemesi yetkili mahkeme olacaktır.
Tüm bunların yanında kira bedelinin tespiti davalarıyla ilgili uygulamada hatalı olarak yapılan yahut önemli olmasına rağmen gözden kaçırılan birkaç hususu kısaca maddelemek gerekirse;
- Kira bedelinin tespiti davasının açılabilmesi için ortada bir kira sözleşmesinin bulunması gerekmektedir. Kira sözleşmesinin bulunduğu hususunda taraflar arasında uyuşmazlık varsa, kira bedelinin tespiti davası değil, öncelikle kira ilişkisinin tespiti davası açılmalıdır. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/6028 E. 2019/1792 K. sayılı kararı)
- Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı bakımından kira tespit davası açabilir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/7770 E. 2019/4738 K.; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/11536 E. 2016/1731 K. sayılı kararları)
- El birliği mülkiyetinde ise tüm ortakların birlikte dava açması (zorunlu dava arkadaşlığı) gerekmektedir.
- Kiracıların birden fazla olması durumunda davanın tüm kiracılara yönetilmesi gerekmektedir.
- Bir kısmı açık bir kısmı çatılı olan işyerlerinde galip vasfa dikkat etmek gerekmektedir. Yargıtay uygulaması, galip vasfın belirlenmesinde metrekare hesabı yapılması gerektiğini ifade etmektedir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2021/5455 E. 2021/8864 K.; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/10821 E.2016/7767 K. sayılı kararları)
- Dava açılmadan önce gönderilen ihtarnamede kira bedelinin tespiti bakımından bir meblağ öngörülmüş olsa bile davacı bu meblağ ile bağlı değildir.
- Yenileme sözleşmesinde (yeni bir kira sözleşmesi yapılması hali) kira bedeli emsal ve rayiçlere uygun değil ise yenileme sözleşmesinin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süre gözetilerek şartları varsa kira parasının hak ve nesafete göre tespiti talep edilebilir.
- Kira tespit davasında ihtiyati tedbir yolu ile kira bedeli tespit edilemez.
- Kira bedelinin tespiti davası, aylık kira bedelinin tespiti şeklinde açılmış ise davada alınan nisbi harç, tespiti istenen aylık kira bedeli ile mevcut aylık kira bedeli farkı üzerinden hesaplanmaktadır. Bu dava sonucunda mahkemece hükmedilecek vekalet ücreti bakımından ise tespiti istenen yıllık kira bedeli ile mevcut yıllık kira bedeli farkı üzerinden hesaplanır.
- Kira tespitine ilişkin ilamlar, kesinleşmeden icraya konulamayacak kararlardandır. Bu nedenle ilk derece mahkemesince verilen karar, kesinleşmeksizin icraya konulamamaktadır.
- Ayrıca ilk derece mahkemesince verilen kararda hükmedilen artış farkının yıllık miktarı istinaf sınırını geçiyorsa karar istinafa tabi; geçmiyorsa karar kesindir. Burada dikkat edilecek miktar, aylık olarak belirlenen kiralarda aylık kira artış farkının yıllık tutarıdır. Yıllık olarak belirlenen kiralarda ise yıllık kira artış farkıdır. Yine 7251 sayılı kanunla yapılan değişiklikten sonra 3 aylık kira tutarı temyiz sınırının üzerinde olan Bölge Adliye Mahkemesi kararlarına karşı temyiz yolu açıktır.
Görüldüğü üzere kira bedelinin belirlenmesi meselesi ve ülkemizde yaşanan gelişmeler nedeniyle uzunca bir süre uygulamada karşılaşılacak olan kira bedelinin tespiti davası, kamu düzenine ilişkin bazı kural ve esasların geçerli olduğu, davanın her iki tarafı bakımından da sunulan veya dayanılacak delillerin oldukça önemli olduğu, birçok usul işleminin mevcut olduğu bir dava türü olup bu süreçlerin titizlikle yürütülmesi gerekmektedir.
